LAS BURBUJAS ESPECULATIVAS
Ya es conocida la famosa burbuja inmobiliária de España, pero
esto no es un fenómeno típicamente español, ni es una invención reciente. Muchos paises y muchas épocas han sufrido alguna burbuja especulativa de mayor o menor medida. El proceso empieza cuando se espera que algo subirá su precio de forma más o menos sostenida en el futuro y llega un colectivo deseoso de comprar este producto. Por la ley de la oferta y la demanda el precio del producto efectivamente aumenta.





Los inversores iniciales obtienen  un gran beneficio al vender y ésto no pasa desapercibido. Aparecen imitadores que también quieren ganar y esto a su vez hace aumentar aún más el precio,parece que la cosa no va a parar y van entrando más oleadas de imitadores. Este proceso podría parecer bueno pero en realida es muy negativo ya que se está pagando un precio muy alto por lo que no es más que humo, el precio de mercado es relativo y en el caso de la burbuja especulativa está muy desfasado con lo que el producto es en realidad.

El proceso en si se llama burbuja porque la cosa se va hinchando hasta que explota y cuando más se hinche, más fuerte explotará. La explosión sucede cuando los expertos que iniciaron la burbuja creen que la cosa no va a subir más. Entonces empiezan a emitir órdenes de venta, ésto alerta a los demás inversores que también se ponen a vender y así pronto se llega a la situación en que hay mucha más oferta que demanda y el precio cae en picado. En este juego los ganadores son los expertos que empezaron a vender y los primeros que los imitaron. Pierden los que compraron últimos y más tarde empezaron a vender, dichos de  otra manera. los imitadores más tardíos son los que compran más caro y a veces al precio máximo que ha tenido el producto y por lo tanto son los que perderán más si además son los últimos en darse cuenta de que el precio cae en picado.

A continuación doy unos cuantos ejemplos de burbuja especulativa que han sucedido a lo largo de la historia.

Tras la peste de 1348:

Puede que esta sea la primera burbuja especulativa de la historia, o por lo menos de la historia moderna. Todo empezó con las sucesivas epidemias de peste negra que diezmaron la población de europa. En Barcelona, por ejemplo hubo un periodo de 30 o 40 dias en que habian 300 muertos diarios por lo que entonces se llamava glánolas. En el campo la población se redujo a una tercera parte. No sólo por la mortaldad sobrealimentada  por la falta de médicos sino por la emigración desde el campo hacia las ciudades, que a fin de cuentas mantuvieron su población. Los emigrantes abandonaban a su señor feudal  atraídos por un elevado sueldo de la mano de obra causado por el vacío que la peste habia ocasionado.

Esto a su vez fue reduciendo el numero de campesinos que avastecían a las ciudades que pasaron a tener más demanda por cabeza.Los precios de todo se encarecian y la gente pensaba falsamente que se trataba de riqueza dado que nadie sabía nada sobre inflación. 

La burbuja reventó durante el siglo xv agravandose la situación  más tarde por el bajo precio de la plata debido a las importaciones desde America (en el caso de España). Se crearon tensiones sociales, en Barcelona hubo un lobby que durante décadas pidió ingenuamente que se sobrevalorara la moneda.No obstante tras conseguirlo se sintieron traicionados al encontrar que su situación se quedó igual o en algunos casos empeoró.

El crack de 1929: 

Se trata de la crisis más famosa de todas. La cosa empezó con los felices años 20. El consumo aumentó substancialmente y esto hizo que el precio de las acciones en bolsa también aumentara. Este proceso en principio sano llamó la atención de los especuladores que empezaron a invertir. Sus ganancias hicieron de efecto llamada a los imitadores que también quisieron especular.

Las importantes ganancias de  la Bolsa hicieron que se llegara al extremo que muchas personas invirtieran todos sus ahorros  y además pidieran dinero prestado al banco para comprar acciones. Todos ellos pensaban que íban a multiplicar la cantidad que habian invertido.

La cosa reventó cuando unos expertos vieron que la cosa no podía crecer mas y emitieron órdenes de venta de sus propias acciones. Luego unos cuantos imitadores hicieron lo mismo. Se tratava  del 9 de octubre de 1929, el viernes negro. 

La cosa pasó desapercibida por muchos y otros pensaron que no seria para tanto. El fin de semana hizo que se mantuviera la espectativa hasta el lunes 12, en que se confirmó la tendencia a la baja. El martes 13 ya fué una olla de grillos intentando vender unas acciones que cada vez valían menos y ya el dia 14 la reserva federal anunció que no podia aguantar la situación.

El crack de wall Street ( nombrado así porque todo ésto ocurrió en la bolsa de wall street) hizo que mucha gente perdiera sus ahorros y algunos incluso se suicidaron tirándose por la ventana de algún rascacielos de Nueva York. 

Durante los siguientes meses varias empresas tubieron que cerrar y ésto llevó a muchos trabajadores a la calle. Éstos a su vez  dejaron de pagar sus hipotecas hasta que tubieron que cerrar miles de bancos En estados Unidos.

A partir de allí, mucha gente perdió sus ahorros y por entonces la crisis se había empezado a extender por el extranjero. 

La mala conyuntura se mantubo durante todos los años treinta.




La burbuja inmobiliária



A lo largo del siglo 20 ha habido varias de estas burbujas. Empiezan cuando la gete ve que puede comprar una vivienda o un terreno y tener beneficios a corto plazo. La particularidad de este tipo de especulación es que se trata de bienes con poca liquidez, es decir, que realmente  necesitan su tiempo para poder ser vendidos y convertidos en dinero.

Esta peculiaridad hace que la burbuja estalle con cierta lentitud y si no se está al caso de cuando los precios dejan de crecer, se puede multiplicar el tiempo de venta del inmueble o terreno por el exceso de oferta. Así pues, el señal para vender es cuando la tasa de  crecimiento de los precios llega a su tope, no cuando llega a cero como piensan los ingenuos.

Este tipo de burbujas se alimentan por la creencia de que siempre se necesitarán viviendas.Pero una cosa es la demanda sana y otra es que haya una tropa que se dedique a comprar 20 pisos para especular.

Además se incrementa el fenómeno de los promotores. Se trata de las personas que construyen almenos una vivienda para venderla. 

Al final se consigue una sobreoferta que hace que el tiempo para vender una vivienda se alargue y la gente empiece a tener que rebajar el precio para poder vender. Un agravante puede ser la fiebre de las hipotecas, si álguien pide una hipoteca por un piso sobrevalorado y se la dan, éste esta tentado a dejar de pagar si éste piso se reduce a mitad de precio. Provocando ésto una desconfianza de los bancos, que empiezan a pedir más intereses.
Ahora  pondré dos  ejemplos prácticos: la crisis inmobiliária de Japón y el reciente estallido de la burbuja de España.

Caso del Japón: Este es probablemente el caso más grave de especulación inmobiliária que ha habido en los tiempos modernos. Se produjo a raiz de la recuperación en los precios de los inmuebles después de la Segunda Guerra mundial. La gran demanda para especular hizo que los bancos emitieran hipotecas a 50 años para que la gente pudiera comprar una vivienda. La locura duró hasta mediados de los años 60 cuando se hizo prácticamente inasequible comprar una vivienda o un terreno. Desde aquel momento, el sector inmobiliario se mantuvo prácticamente paralizado durante 25 años.

El caso de España:

La cosa empezó en 1996 cuando los tipos de interés se igualaron a los europeos para poder integrar la economia española al Banco Central Europeo  y así poder coger el tren de la moneda unica ( el €).

El ralativamente bajo tipo de interes, que havia pasado  de 15-16% a un 4-5% e incluso llegó a bajar hasta el 2% hizo que mucha gente se pudiera plantear comprar una vivienda. Esto despertó las ánsias especulativas de los promotores, que a su vez atrayeron a gente menos experta que confiavan más en el mercado de la vivienda que en el de las acciones por ejemplo. A partir del año 2002 se empezaron a disparar las protestas de la gente que encontrava la vivienda inaccesible y mucha más gente se enteró de que el precio de la vivienda estava creciendo a un 15-20% cada año.

Las quejas no hicieron más que atraer a más imitadores que engrosados por la gente que realmente necesitaba una vivienda, bien para emanciparse o bien porque era un inmigrante recién llegado. Vieron que los bancos les concedian hipotecas a 20-30 o 40 años en lugar de los 10-15 habituales, y esto hizo aumentar el nivel de endeudamiento.

Durante años el crecimiento del PIB español se respaldó excesivamente en la vivienda, que seguía aumentando de precio pese a las advertencias de los expertos que ya en 2005 pronosticaban una ruptura de la situación. 

Ya a finales de 2007, las inmobiliárias anunciaron que el tiempo de venta habia pasado de 3 meses a seis e iba aumentando. A partir de este momento, qualquier intento de mantener las ganancias es inutil ya que quien empiece a vender se encontrará cada vez con más complicaciones viéndose obligado así a rebajar el precio.

Ya en 2008 muchos promotores anunciaron suspensión de pagos. Dejando a los autónomos como pintores o albañiles arruinados. Sólo las grandes inmobiliarias como Metrovacesa o Vallehermoso han podido irse a paises de europa del este donde la vivienda está en pleno apogeo. Los demás han contribuido en su mayoria a engrosar las listas del paro. Castigando así la economia nacional que a su vez se ha visto afligida por la subprime crisis de Estados Unidos.

Con este panorama es normal que se hable de crisis ya que el crecimiento del PIB ha pasado de casi un 4% a prácticamente cero.

La crisis se estima que durará hasta 2009, pero la vivienda tardará lo suyo para recuperarse ya que por ejemplo, en Barcelona hay suficiente oferta para suplir toda la demanda durante dos años sin necesidad de construir ningun piso más.